Nakládání s obecními nemovitostmi

Nakládání s obecními nemovitostmi


Oblast nakládání s nemovitostmi ve vlastnictví obce připadá do samostatné působnosti obce, upravuje ji převážně Zákon o obcích. Pojmem nakládání s nemovitostí rozumíme zejména jejich prodej, směnu, darování, pronajmutí, propachtování nebo vypůjčení, výprosu, anebo také dispozice s právem stavby.

K rozhodnutí o nabytí a převodu nemovitostí (tzn. prodej, směna, darování…) je ze zákona oprávněno zastupitelstvo obce. O výpůjčce, pronajmutí a jiných jednání s nemovitostmi rozhoduje rada obce, pokud tato pravomoc nebyla přenesena na zastupitelstvo, starostu či obecní úřad.

Hlavním pravidlem, kterým se obec při takovém jednání musí řídit, je nakládání s majetkem účelným a hospodárným způsobem, a to v souladu s jejími zájmy a úkoly. Musí pečovat o zachování a rozvoj svého majetku, rovněž chránit takový majetek před zničením a poškozením, odcizením nebo zneužitím.

Transparentnost

Nemovité věci už ze své podstaty bývají věcmi hodnotnějšími. Právě proto pro nakládání s nimi platí větší nároky na transparentnost a informovanost obyvatel. Projevuje se v povinnosti obce zveřejnit svůj záměr nakládat s nemovitostí nejméně po dobu 15 dnů před rozhodnutím příslušného orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Rozhodnutím se myslí konečné rozhodnutí o právním jednání, například o uzavření smlouvy, přičemž se do doby 15 dnů nezapočítává den zveřejnění na úřední desce. Den sejmutí z úřední desky už ale započítat lze. Záměr se musí zveřejnit rovněž na elektronické úřední desce ve smyslu Správního řádu.

Obec oznámením záměru případné zájemce vybízí k podávání vlastních nabídek. Dává tak možnost se k nakládání s nimi vyjádřit a namítat případnou nehospodárnost či neúčelnost, a to i v případě, když je zřejmé, že žádní zájemci nabídky nepředloží. To se děje například proto, že obec prodává nemovitost konkrétní osobě za účelem zbudování přístupu k pozemku v jejím vlastnictví.

Z této povinnosti je vyjmut pouze záměr pronajmout obecní byty a hrobová místa. Nevztahuje se také na pronájem, pacht nebo výpůjčku na dobu kratší než 30 dní. Také na uzavírání smluv, ve kterých bude druhou stranou právnická osoba zřízená samotou obcí (například mateřská škola).

Záměr

Obsah zveřejněného záměru je zásadní pro uskutečnění celé dispozice s nemovitou věcí. Měl by obsahovat zejména jaký druh jednání se obec chystá uskutečnit (například úmysl prodat nemovitost), správné označení nemovitosti (dle náležitostí udávaných Katastrálním zákonem), která bude předmětem nakládání, označení dne vyvěšení na úřední desce a zároveň i den plánovaného stažení.

Pokud se jedná o bližší podmínky zamýšlené dispozice (například výši nájemného) obec nemá povinnost takové údaje v zámětu uvést. Ovšem pokud je uvede, stávají se pro ni závaznými. Například pokud půjde o prodej a uvede kupní cenu, nesmí se jednat o cenu orientační s vyhrazením pozdější změny z důvodů rovného a poctivého přístupu k jednání. Výhodné je proto uvést pouze cenu minimálních nabídek od případných zájemců.

Obec má rovněž právo uvést okruh zájemců, se kterými hodlá uzavřít danou smlouvu. Tím může omezit okruh lidí, v jejichž prospěch bude danou dispozici provádět. Musí při tom ovšem respektovat povinnost hospodárného nakládání s majetkem a péči řádného hospodáře. V ideálním případě obec předkládá možnost uvádět své nabídky co nejširšímu okruhu osob. Omezení proto musí být legitimní a zdůvodněné, nikoli s cílem vyloučit či upřednostnit konkrétního zájemce bez rozumného důvodu.

Následky nezveřejnění záměru/vadného záměru

Za následek nezveřejnění záměru a uskutečnění záměru tomu navzdory zákon stanoví neplatnost. Došlo by totiž k omezení případných zájemců předložit své nabídky. Vypořádání neplatného jednání poté probíhá tím způsobem, že si obec a zájemce navrací vzájemně si poskytnutá plnění v rámci bezdůvodného obohacení. Stejné účinky bude mít i jen částečné zveřejnění záměru (neobsahuje podstatné náležitosti), pokud nezveřejněná část obsahovala opravdu zásadní informace a intenzitou dosahuje nezveřejnění celkového. Nejčastější chybou bývá špatné nebo neúplné označení nemovitosti podle Katastrálního zákona.

Obvyklá cena

V rámci řádného hospodaření musí obec s nemovitostmi nakládat takovým způsobem, aby dispozice obci neuškodila. Pokud se proto nejedná o bezplatné nakládání (které musí být tím spíše podrobně zdůvodněno), cenu, za kterou obec například prodává nemovitost, nesmí být cenou stanovenou pouze na základě prostého odhadu. Obec má při úplatném převodu povinnost sjednat cenu zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Nejde-li o cenu regulovanou státem, přičemž odchylka od ceny ve směru pro obci nevýhodném, musí být zdůvodněna.

Obvyklá cena se tak určí za pomoci zpracování znaleckého posudku. Ocenění osobou mající příslušné živnostenské oprávnění nebo provedení výpočtu podle Zákona o oceňování majetku anebo méně nákladnými ale přesto uznávanými způsoby, a to například srovnáním nabídek více realitních kanceláří na podobné nemovitosti nebo prostřednictvím cenové mapy v okolí nemovitosti.

Pokud by se obec od ceny obvyklé přece jenom odchýlila, odchýlení musí spočívat v legitimních důvodech, které bude obec schopna také patřičným způsobem prokázat. Půjde například o vybudování prodejny potravin, pomoc občanům v nouzi nebo zamezení sousedským sporům. Pokud tyto zájmy převáží nad zájmem obdržet za převod klasickou obvyklou cenu.

Nabývání nemovitostí

Ekonomicky výhodně si obec musí počínat samozřejmě také při nabývání nemovitostí. Stejně tak tomu je s cenou obvyklou – obec musí například u koupě odůvodnit vyšší kupní cenu s předložením legitimního důvodu.

Mgr. Jana Průchová, advokátka

Jednatelka v Průchová & Pelán, advokátní kancelář

Jsme advokátní kancelář s generální praxí. Naše expertíza je z pohledu samosprávných subjektů, tedy obcí a krajů, zejména v oblasti obchodního a občanského práva, práva nemovitostí a pracovního práva. Pomůžeme Vám například sepsat smlouvu, prodat či pronajmout nemovitost či úspěšně projít soudním sporem.

Jste starosta nebo zastupitel? Rádi vám s tímto tématem pomůžeme!