Obecní nájem bytů

Obecní nájem bytů


Bydlení v obecních bytech nabízí v dnešní době převážná většina obcí. Jedná se nejenom o prostředek sociální politiky obce, kterým obec dosahuje uspokojení potřeby bydlení obyvatel s možným zacílením na konkrétní sociální skupiny, např. seniorů, mladých rodiny, ohrožených osob bez přístřeší, ale může se stát také jejím značným příjmem. O pronajmutí obecních bytů je mimo jiné z důvodů bytové krize a možnosti obyvatel obce žít ve známém prostředí mimořádný zájem.

Pronájem bytů poskytuje obec dle Zákona o obcích v rámci samostatné působnosti. Není ovšem úplně běžným pronajímatelem, musí zároveň plnit zákonem určené povinnosti nad rámec běžného nájemního vztahu. Současně, jelikož jde o majetek obce, musí se využívat účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly. Nejpalčivější povinností je poté určení legitimních zásad pro přidělení takového bytu. Ačkoliv obci ze zákona neplyne povinnost vydat taková pravidla v písemné podobě, tato varianta se hojně doporučuje kvůli transparentnosti a informovanosti občanů. Obvykle bývají přijímány radou obce, případně zastupitelstvem, v podobě usnesení, rozhodnutí nebo jiného opatření. Jako takové podléhají dozoru Ministerstva vnitra.

Dozor spočívá především v kontrole souladu těchto zásad s antidiskriminačním zákonem. V procesu přidělení obecního bytu k nájmu nesmí dojít k diskriminaci žadatelů z důvodu rasy, etnického původu, národnosti, pohlaví, sexuální orientace, věku, zdravotního postižení, náboženského vyznání, víry či světového názoru, státní příslušnosti a jiných důvodů.

To ovšem neznamená, že by si obec nemohla stanovit řádné a výhodné podmínky pro sjednání nájmu. Je naprosto legitimní a doporučuje se nastavit si v zásadách například pronájem pouze osobám, které nemají dluhy, nejsou v exekuci či insolvenci. Dále například osobám dosahujícím určitého čistého příjmu, nebo poskytování nájmu pouze osobám s trvalým pobytem na území obce nebo alespoň s trvalým pobytem v ČR, zletilým osobám, osobám nevlastnícím bytový či rodinný dům nebo byt. Jako podmínku může obec ustanovit i poskytnutí daru obci žadatelem, který může představovat i nemalé částky. O podmínkách a také třeba o počtu volných bytu a dalších informacích obec informuje nejčastěji na webu nebo vývěskách.

Výběrové řízení poté probíhá v těchto variantách:

  1. obálková metoda – Vyhrává nabídka nejvyššího nájmu od žadatele splňujícího podmínky. V podmínkách je stanoven nejnižší možný nájem, který žadatel může navrhovat.
  2. losování z žadatelů splňujícím podmínky – Výše nájmu je daná již v podmínkách.
  3. rozhodnutí bytové komise obce – Opět pevně stanovena výše nájmu v podmínkách. Možnost sestavení bodového hodnocení žadatelů, např. dle jejich aktuální životní situace, sociálním poměrům. Povoleným zvýhodněným žadatele může být i peněžní dar obci.
  4. možností je také vytvoření pořadníku žadatelů, přičemž pokud se uvolní byt, je nabídnut tomu, kdo je zapsán nejdéle.

V souvislosti se zpracováním žádosti mohou obce požadovat také určitý poplatek. Vzhledem k sociálním aspektům uzavírání nájemní smlouvy k bytu a obvyklému vysokému poštu žadatelů se ovšem vyskytuje málokdy.

V konkrétních nájemních smlouvách, které se poté svým obsahem neliší od běžných nájemních smluv, je zapotřebí řídit se ustanoveními Občanského zákoníku. S žadatelem, který byl zvolen, není od věci v rámci uchování právní jistoty a solidního příjmu ustanovit následující:

Nájemné

V případě obálkové metody ho určí žadatel s nejvyšší nabídkou, ale jinak je určení výše čistě na obci. Právní předpisy nestanovují žádný strop ani minimum, je ovšem vhodné stanovit částku s ohledem výše nájmu v okolí. Posouzení dle Zákona o oceňování majetku či po posouzení realitní kanceláří, protože majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s péčí řádného hospodáře.

Doporučuje se rovněž sjednat si podmínky pro zvyšování nájmu, například o tzv. inflační doložku, díky které bude mít obec možnost jednostranně zvyšovat nájemné v závislosti na míře inflace.

Trvání nájmu

S ohledem na možnou změnu okolností je vhodné uzavřít nájemní smlouvy na dobu určitou s možností prodloužení, například na dobu jednoho či dvou let.

Jistota

Kauce může být stanovena až do výše trojnásobku měsíčního nájemného a v případě jakéhokoli problému z ní může obec uhradit nedoplatky za služby nebo náklady spojené s poškozením vybavení bytu.

Smluvní pokuta

Smluvní pokuta za poškození bytu či jeho vybavení nebo například za včasné nezaplacení nájemného nesmí v součtu s jistotou překročit trojnásobek měsíčního nájemného, představuje ovšem vhodný institut k ochraně zájmů obce.

Podstatné je také upozornit na situaci, kdy jediný nájemce obecního bytu zemře. V takovém případě nájem přechází na jiné osoby z domácnosti obecního bytu, pokud zde žily v době, kdy nájemce zemřel, nemají vlastní bydlení a nájemník byl zároveň jejich manžel/registrovaný partner/rodič/ sourozenec/snacha/zeť/dítě nebo vnouče. Na osoby, které s nájemcem žily ve společné domácnosti, ale jeho příbuzní nebyly, může nájem přejít, jen pokud bude obec s přechodem souhlasit.

Jistou výjimku z obecného postupu poté představují zvláštní kategorie bytů:

  1. Startovací byty – jde o povolenou diskriminaci na základě věku žadatelů, kdy obec stanoví maximální věk žadatele. Jedná se podporu mladých párů či rodin. Většinou je přidávána též podmínka vyřešení financování budoucího bydlení (existence spořící účtu, stavebního spoření…)
  2. Sociální bydlení – nařízení vlády č. 112/2019 Sb. určuje speciální finanční, sociální a jiné podmínky žadatelů o sociální bydlení. Stejně tak následně uzavíraná nájemní smlouva se musí řídit daným nařízením za určení specifických náležitostí smlouvy. Obec je ovšem oprávněna při poskytování a vybodování sociálního bydlení požádat o dotaci stát za splnění podmínek stanovených vládou.  
  3. Byty v domech s pečovatelskou službou – jedná se o bydlení podléhající režimu ustanovení
    § 2300 a násl. Občanského zákoníku, kdy se nájemcům poskytují zvláštní pečovatelské služby. Jsou proto určeny pouze žadatelům, kteří mají sníženou soběstačnost z důvodu věku, chronického onemocnění nebo zdravotního postižení.

Mgr. Jana Průchová, advokátka

Jednatelka v Průchová & Pelán, advokátní kancelář

Jsme advokátní kancelář s generální praxí. Naše expertíza je z pohledu samosprávných subjektů, tedy obcí a krajů, zejména v oblasti obchodního a občanského práva, práva nemovitostí a pracovního práva. Pomůžeme Vám například sepsat smlouvu, prodat či pronajmout nemovitost či úspěšně projít soudním sporem.

Jste starosta nebo zastupitel? Rádi vám s tímto tématem pomůžeme!